綱島 一戸建てのこんな変化
コア事業で使わなくなったとしても、述べたとおり、不動産を保有しているとインフレヘッジになると考えられていたことから、とにかく保有し続けようという動機があったと考えられます。
また、不動産の有効利用は、バブルの崩壊前までは、立地さえよければコア事業の片手間でやってもそれほど損失を被らずに安定的な収益が得られていたことも理由の1つとして挙げられるのではないでしょうか。
しかし、不動産会社ではない一般の企業が、不動産から本来得られるべき収益を得ることができているのでしょうか。
上場企業のうち「不動産賃貸」というキーワードを含むセグメントを持つ企業84社(不動産業・建設業を除く)を対象にして直近決算の収益性を調べてみました。
収益性の指標には、簡便的に不動産セグメントの「営業利益÷売上高(売上高営業利益率)」を用いました。
その結果、84社の不動産セグメントの直近決算における売上高営業利益率は約30.5%となりました。
次にこの水準が適正な水準かどうかという判断が必要になってきます。
そこで、上場している」-郎町について同じ指標を算出し、比較してみます。
1Ｒは不動産運営者としてはプロにあたりますので、これ以上の不動産のパフォーマンスを上げることができる運営者はいないと考えられます。
それによると1Ｒの「営業利益÷営業収益」は48.8%という結果が出ました。
このことからもわかるように、不動産賃貸業のプロである1Ｒは48.8%の売上高営業利益率を上げているにもかかわらず、一般企業の不動産セグメントは30.5%と1-旭町を大きく下回っています。
30.5%の利益率は、不動産セグメントとして独立した業(部門)としてまとめている企業の不動産セグメントの利益率です。
しかし、実際には、これ以外にも不動産セグメントとして独立した部門をもたずに、1棟または数棟のビルの賃貸事業を行っていたり、あるいは、不動産の収益性を考えずにコア事業に使っている企業が多くを占めているのが現実ではないでしょうか。
とはいえ、コア事業として不動産事業とは全く異なる事業を行っている会社が、プロの不動産会社並みの不動産セグメントのパフォーマンスを追及すべきでしょうか。
むしろ、企業経営者が判断しなければいけないことは、株主から不動産についてプロ並みのパフォーマンスを求められているのか、それとも、不動産事業のパフォーマンスを上げられないのであれば、自社でこのまま保有することが最良の選択腹なのかを検討することではないでしょうか。
非事業用不動産の売却により企業価値およびその評価を高めた良い実例が、ここでご紹介する」Tのケースです。
同社がどのように工場数を減少させ、その結果遊休地となった不動産のもつポテンシャルをうまく活用して本業と不動産業を分離させたかをみてみます。
」Tは、民営化による日本たばこ産業株式会社発足以来、本業であるたばこ事業の生産性向上、業務効率化を進める中で、たばこ製造工場の閉鎖や営業・物流拠点の統廃合を実施してきました。
株式会社発足時あった35工場は現在10工場となっています。
そして、統廃合によって創出した施設跡地についての活用方針は、以下のような変遷をたどってきました。
もともと、」Tは、土地については保有を原則とし、統廃合によって事業上不要となった土地についてはオフィス賃貸などの高度利用を推進し、積極的な有効利用を行っていました。
キャッシュフロー重視の経営を打ち出してからです。
土地についても利用のあり方を明確にするため、「不動産を重要な経営資源と強く認識し、」Tのキャッシュフローに貢献するため、土地個々のポテンシャルの向上と売却を含めた種々の手段を通じて、不動産マネジメントを推進する」とした不動産部門としてのミッションを策定しました。
これに基づき、保有を原則としていた方針を転換し、キャッシュフローにさらなる貢献をするために、有効利用の可能性のない物件および資本効率の低い物件については1998年度から売却促進を図りました。
さらに2000年策定の「中期経営計画及び経営目標」において資産の効率化の一環として遊休不動産の売却促進を掲げ、これに基づき、遊休地の売却促進を継続するととともに、利用中の不動産についても低利用敷地の機能集約による効率化および売却対象となる敷地の創出に着手しました。
その後、2003年8月の中期経営計画において、資産ポートフォリオを組み替え、中核事業(たばこ、医薬、食品)に経営資源を集中する方針を打ち出して以降は、この実現に向けて、これまでの遊休不動産に加え、賃貨事業用不動産についても売却の検討を進めることとしました。
このため、賃貸事業用不動産の売却価値の向上を図りつつ、より円滑に売却を可能とするスキームを構築することが喫緊の課題となりました。
近年は将来予想されるたばこの総需要の減少傾向により、たばこ製造工場は、過剰製造能力を抱え、これにより工場の稼働率低下および固定費コストの上昇が予想されることが明らかとなりました。
複数の賃貸営業用不動産を一括売却することが可能で、なおかつ、工場閉鎖により遊休化する大規模敷地を将来的に最適な形で活用できる手法を検討した結果、Tが主体となる不動産投資信託を組成することとし、2004年8月9日にフロンティア不動産投資法人(略称:FRI、以下本文ではフロンティアリートと表記)として上場されました。
フロンティアリートの当初の組入れ資産はすべて」Tから取得した資産で、大規模商業施設を中心に組成され、当初の資産規模は約650億円でした。
フロンティアリートは、運用資産がすべてショッピングセンターなどの商業施設のみで構成された、いわゆる「商業施設特化型」のＲです。
前記閉鎖工場および社宅跡地のうち、商業施設への開発が単純売却を上回る資産価値の向上を見込める場合には、開発してＲへの組入れを行うことにより、」T本体およびフロンティアリートの将来的な成長が図られることとなりました。
ROIC(投下資本利益率:運転資本や設備投資などの投下資本に対してどの程度の利益を上げているかを示す指標)を1997年から算定したものです。
これを見ると」Tはフロンテイアリートが上場した年度の決算にあたる2005年3月期からROICが9.4%に上昇し、それ以後も9%台となっています。
資産の売却及び分離が本業の資産効率を飛躍的に上げたことがわかります。
また、このような施策を投資家も評価していることがわかります。
売却前後のTの株価をTOPIXと比較したものです。
」REITへの売却後、株価=時価総額が市場平均に比べて大きく伸びたことがわかります。
仮にこのような企業価値を高める機会を放置し、開発による企業価値向上の潜在的可能性が時価総額(株価)にまだ織り込まれていなければ、株価の上昇余地があることに目を付けた投資家や他社から企業買収の憂き目に会う可能性。
株主の目から見たコア事業と不動産価値混在の問題点も否定できません。
なお、T土地の売却資産によって組成されたフロンティアリートの株価はＲ全体の平均を上回っており、Ｒとしても成功しています。
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